Allgemeine Fragen

Wie funktioniert Immolyze?

Unser Service basiert auf einer wissenschaftlichen Ausarbeitung an der Universität Hamburg. Unser Ziel ist es, Immobilien fair und unabhängig zu bewerten. Immolyze ist die erste rein marktorientierte Online-Immobilienbewertung, bei der ausschließlich Marktdaten analysiert werden, statt theoretische Formeln zu nutzen. Wir verarbeiten sowohl Standortdaten als auch über 100 Merkmale der jeweiligen Immobilie, und stellen diese mehreren Millionen echten Vergleichsobjekten gegenüber. So werden statistisch wahrscheinliche Preise bzw. Mieten ermittelt.

Was unterscheidet Immolyze von anderen Immobilienplattformen?

Wir sind objektiv: Als unabhängige Online-Immobilienbewertungsplattform für Deutschland bewerten wir Immobilien vollkommen neutral, objektiv und rein datenbasiert. Wir möchten für Transparenz und ein faires Miteinander sorgen. Deshalb verkaufen wir keine Anzeigen, Kredite, Häuser oder Wohnungen. Wir arbeiten wissenschaftlich: Ihre Angaben werden mit modernsten statistischen Verfahren mit ähnlichen Objekten verglichen, um Preise und Mieten entsprechend der aktuellen Marktlage objektiv zu bestimmen. Wir sind fair: Sie zahlen für unseren Service, was Sie möchten.

Was können Sie mit den Immolyze Bewertungen anfangen?

Sie erhalten auf Basis von mehreren Millionen Vergleichsobjekten in ganz Deutschland eine individuelle Bewertung der betreffenden Immobilie – egal ob Eigenheim oder Mietwohnung. Wir erstellen objektive Analysen, die Sie nutzen können, um das für Sie optimale Angebot zu identifizieren. Die Immolyze Auswertung kann gespeichert, geteilt und veröffentlicht werden, wie Sie möchten.

Wie werden meine Daten verwendet?

Daten, die Sie zu einer Immobilie eingeben, nutzen wir um unsere Bewertungs-Algorithmen zu verbessern und an aktuelle Marktentwicklungen anzupassen. Sie haben außerdem die Möglichkeit Ihre Bewertung für andere zu veröffentlichen, z.B. wenn Sie sie zum Verkauf oder zur Vermietung anbieten wollen. In diesem Fall werden vertrauliche Informationen natürlich nicht angezeigt, wie der gezahlte Kaufpreis und des Kaufdatum, die bisher gezahlte Miete und alle Eingaben, die Sie im Bereich "Wirtschaftlichkeit" auf der Ergebnisseite machen, wie geplante Kauf- und Verkaufspreise, Kauf- und Verkaufsnebenkosten, vergangene und geplante Nutzungen und Finanzierungen. Abgesehen von Ihrer eigenen Entscheidung Ihre Bewertung mit anderen zu teilen, geben wir Ihre Immobiliendaten nicht weiter.

Persönliche Daten, wie z. B. Ihre E-Mail-Adresse, speichern wir nur insofern als dass Sie für die Bereitstellung unseres Angebots nötig sind. Weiteres dazu, auch zur Verwendung von Google Analytics und weiterer Drittanbieter-Integrationen finden Sie in unseren Datenschutzbestimmungen.

Wer steckt hinter Immolyze?

Immolyze wird von der YouVal GmbH aus Hamburg betrieben - ein Startup-Unternehmen, das von ehemaligen Wissenschaftlern der Uni Hamburg gegründet wurde (siehe Über uns).

Bereich Wirtschaftlichkeit auf der Ergebnisseite

Wie ist die "Gesamtrendite" zu interpretieren?

Sie können die Gesamtrendite nutzen, um die Rentabilität einer Investition in eine Immobilie mit alternativen Geldanlagen in derselben Höhe zu vergleichen. Versuchen Sie dazu zunächst zu bestimmen, mit welcher Rendite Sie Ihre Ersparnisse derzeit anlegen, bzw. welche Rendite Sie zukünftig erwarten. Diese "Rendite bei Alternativanlage" tragen Sie unter "Persönliche Präferenzen" ein. Die Gesamtrendite passt sich dann gegebenenfalls an, da mit dieser Rendite auch die laufenden Ein- und Auszahlungen der Immobilie verzinst werden (siehe "Wie berechnet sich die Gesamtrendite"). Konfigurieren Sie auch die anderen Bereiche (Kauf/Verkauf, Investitionen, Nutzung, Finanzierung) nach Ihren Plänen und Erwartungen, um die Berechnung auf Ihre individuelle Situation anzupassen. Die Bestimmung, ob sich diese Investition für Sie finanziell lohnt, ist dann ganz einfach: Übersteigt die Gesamtrendite Ihre Rendite bei Alternativanlage, ist der Kauf der Immobilie rentabel. Andernfalls wäre es wirtschaftlich vorteilhafter seine Ersparnisse zum Alternativzins anzulegen.

Wie berechnet sich die Gesamtrendite?

Die Gesamtrendite wird als so genannte „Modifizierte Interne Rendite (MIR)“ berechnet (siehe Wikipedia):
$$MIR=\sqrt[{\LARGE n}]{\frac{EW(\text{Einzahlungen})}{-BW(\text{Auszahlungen})}}-1$$
ZW: Der Endwert, also der mit dem Alternativzins aufgezinste Betrag
BW: Der Barwert, also der mit dem Alternativzins abgezinste Betrag
n: Die Anzahl der Perioden, hier also der Haltezeitraum von Kauf bis Verkauf in Jahren
Die Ein- und Auszahlungen werden dabei als Zahlungsreihe aus der Spalte "Summe" im Zahlungsplan entnommen. Den Alternativzins können Sie im Bereich "Persönliche Präferenzen" anpassen. Die MIR als Entscheidungskriterium für Investitionen zu verwenden ist weitläufig anerkannt. Sie ist aber mit Annahmen verbunden, insbesondere dass die Alternativinvestition dieselbe Höhe hat und dass laufende Einnahmen und Ausgaben immer zum Alternativzins angelegt bzw. finanziert werden. Diese Annahmen sind nicht unvernünftig, aber Sie sollten prüfen, ob sie auf Ihre Situation zutreffen.

Wie wird die "Rendite aus Wertsteigerung" berechnet?

Die durchschnittliche Rendite aus Wertsteigerung wird ähnlich wie die Gesamtrendite als "MIR" berechnet. Dabei werden allerdings nicht alle Ein- und Auszahlungen berücksichtigt, sondern nur die Anschaffungskosten, der Verkaufserlös und die einmaligen Investitionen bzw. Kosten, also die Spalte "Kauf/Verkauf" aus dem Zahlungsplan.

Wie wird die "Rendite aus Mietertrag bzw. Mietersparnis" berechnet?

Auch die durchschnittliche Rendite aus Mietertrag bzw. -ersparnis wird als "MIR" berechnet. Dabei gehen die Spalten Mieteinnahmen/Betriebskosten und Mietersparnis ein. Außerdem werden die Anschaffungskosten mit negativem Vorzeichen an den Anfang und mit positivem Vorzeichen ans Ende der Zahlungsreihe gestellt. So wird sichergestellt, dass sich die Rendite nur auf die Nutzung, jedoch nicht auf die Wertsteigerung oder die Finanzierung bezieht.

Wie wird der "Gesamtzinssatz der Finanzierung" berechnet?

Ähnlich wie bei der Berechnung des effektiven Jahreszinses entsprechend der Preisangabenverordnung, an die z.B. Banken gebunden sind, wenn Sie Kreditzinsen bewerben, wird der effektive Zinssatz hier mit der so genannten "Internen Zinsfußmethode" über alle eingegebenen Darlehen berechnet (siehe Wikipedia). Allerdings wird hier berücksichtigt, dass Darlehen beim Verkauf zurück gezahlt werden. Es wird also als Zahlungsreihe die Spalte "Finanzierung" aus dem Zahlungsplan verwendet.